差不多了

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从来没有只涨不跌的资产，也没有只跌不涨的资产。

有段日子没写房地产了。
这几天接到好几个房产中介的电话，直观感受到房地产政策的变化。
也做一个回顾。复盘一下，原来不敢说得太狠，怕说唱衰，但实际上......
过去，只觉得波及范围大致会到强二线，但这三年看下来，超一线的调整比我想的还要深入。

2020年底开始，在与提问读者交流情况时，我基本建议都是处理冗余房产，手握现金，定投实物黄金，不少读者听劝落实的，如今都过得还好。

如今真实情况什么样呢？
基本如王石接受采访说的那两个方面。
个人理解，我们低估了房地产对于中国经济的稳定作用，房价下来之后，实际上相当于中国老百姓辛辛苦苦积攒的财富大大缩水。
仅房地产一项，极大拖累了中国的消费和投资。
消费是很难刺激出来的，老百姓有钱，不用刺激，自然会去消费。

到现在为止，个人研判，起码是在一线城市，北上广深，2026年，在没有黑天鹅灰犀牛事件下，差不多应该企稳止跌了。

居住在北京，说一说我观察到的房地产现状。

1. 限购

北京此轮放松限购，要说实际的作用，其实起不到太大，但是，它打开了一个口子。
相信未来北京的房地产，还将会有更多对限购放松的策略。
但，如果经济转好之前，不太可能有完全放开的时候。

北京这地方比较特殊，它的房地产政策，不属于北京市规定，而是更高层面的顶层设计。
因为一旦放开限购，大概率会对其它二线城市形成打击，也容易被炒作。
整个北方，真正能撑得起房地产价格的，也只有北京。
北京不说对全国，对北方开放，都将是重要影响。

何况，北京未来对标的，是华盛顿，在中美博弈后，是可能要面向全世界的。
现在才哪儿到哪儿。考虑的都是长远的事，不可控的，北京不会干。
谨慎是必然，也是应该的。

止跌回稳，会缓慢回升，不再会暴涨。
分化，不是全面，今后也没有笼统说房价怎么样。
即便是北京，不同区位，不同楼盘，千差万别。
豪宅、改善、刚需，完全不同的命运。
挑好了。

从这两次对“五环”的调整看。
五环外——五环——三环——ZW区。
或许是不同的区别。
从整个城市布局和规划看，慢慢按照总体规划在推进。

核心地区、位置较好的老破小，我不认为像一些专家说的，没有价值，赶紧抛掉。
个人认为，且不说限购状态下很多人没有办法马上买房，未来，随着不婚不育人口的增多，买个核心地区的小房子，等原址拆建，也将是很好的选择。
但是，非核心区的老破小，还是应该尽早置换成优质房产。

孩子再少，优质教育资源依旧是稀缺的。
我不认为学区房会消失。
因为那是资源和圈层的交集点，而不仅仅只是教育。
如果消失了，就没有孟母三迁的故事了。

五年后才有真正意义的，现在更多停留在概念。

近期，星球上提问的读者，特别是一线城市的，问我要不要抛售自己的房产，捏着现金，因为恐惧房子还会接着往下掉。
在我看来，除了一些位置不好，房子不好必须处理的，对于区位质量尚可，已经跌了40%甚至腰斩，现在如果抛售，非常非常不划算。
要卖，那也是四年前该做的事。

而当下最佳的策略：
是置换成更为优质的住房，或者就不动它。
不要投资性买房（豪宅、四合院除外），房住不炒。
刚需改善，其实可以开始看了，但一定记得，先卖再买，控制债务比例。

从来没有只涨不跌或者只跌不涨的资产。
说人口下降房价下跌，可以看看日韩房子，人口跌那样，房子不一样高位。
在近年来美元加息+政治因素大撤离的情况下，我们当下的房地产调整，虽依然还会进行，但在一线基本也差不多了。

几年看下来，其实，如果普通人能提升自己对世界的认知，学会跟华尔街投行一个思路，繁荣时留着足够的现金，在萧条时抄底资产，人生一两次，就足够改变命运了。
房子也是非常重要的人民币资产，未来会迎来重新定价的。
别慌，不要随大流，
要有信心，要能做出独立的判断。

PS：2018年后的房子，大家买的时候最好找个内行人带着看看质量，有这个领域读者给我的真诚建议，供大家参考。